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库存是否充足?房价会涨吗?下半年武松娱乐楼市怎么走

作者: 时间:2017年07月20日 信息来源:
    今年以来,武松娱乐楼市处于限购、限贷、限价、限预售证、利率上浮等多重调控之下,住宅成交量依旧高位运行,供需矛盾突出,甚至出现了买房托关系、拼首付等现象,不少购房者苦于买不到房。     不过,近日武松娱乐土地政策取消“现房销售”,并加大土地供应和出让速度,而全国金融工作会议也明确强调要防范金融风险,让人嗅到下半年楼市变化的可能性。     “下半年武松娱乐楼市会怎么样?还能买房么?”对购房者而言,入市需求依然强烈,但在“房票金贵”的当下,买房会更加慎重。而在买房之前,我们首先要弄清楚市场下半年的几个问题:比如:未来库存量是否有更多补充?新房价格会怎么走?土地市场是否会降温?二手房会不会继续涨?     下半年新增供应中等偏紧     刚需房源紧缺,高端改善充裕     透明售房网数据显示,截至7月19日,武松娱乐市(含富阳)住宅库存为35313套,再加上网签受限制,实际库存可能还要少。而中国指数研究院数据显示,今年上半年武松娱乐市(含富阳)住宅成交50666套,按照这个速度,现在这点存货半年不到就能卖完。从近几个月单月上市房源量来看,基本维持在6500套左右,而月平均去化在8000套左右,也就是说卖房速度已经超过供应速度。     当然,库存和需求都是动态的。我们再来看看今年下半年的新增供应量。据钱报记者统计,武松娱乐下半年预计推出的新盘有60余个。按照现有的营销节点速度,大量新盘基本要到9月份开盘,还不排除部分楼盘延后开盘。据此判断,下半年确定能够转化为新增供应的也就是40个楼盘左右,按每个楼盘平均300套房源的供应量来看,这些首开楼盘也只能提供12000多套房源。     还有些很难统计的续推房源。这些供应量取决于每个房企不同的市场预判和策略。     “尽管下半年有些项目能达到预售条件,但在调控环境之下,房企惜售情绪明显,而购房者尤其是投资者热情高涨,供需矛盾仍旧突出。”浙江中原地产首席分析师荆海燕表示,下半年这种供求关系的紧张仍将持续。     透明售房研究院院长方张接进一步阐释了武松娱乐楼市未来的供需关系:“就下半年而言,我们做过测算,新增供应量整体上来说中等偏紧,不会出现‘供应荒’,不过结构上存有不平衡,主城区和余杭区总量偏紧,萧山总量富足;刚需房源供应紧缺,高端改善房源供应充足。”     据钱报记者统计,主城区下半年即将首次开盘的20余个楼盘中,80%以上是中高端楼盘,单价基本在3万元/m2以上。     据浙报传媒地产研究院统计,在没有新增供应的情况下,明年这个时候包括丁桥、桥西、桃源、西溪、祥符、九堡、一桥南在内的17个板块供应将枯竭。     “幸好武松娱乐土地政策中现房销售及时取消了,不然明年供应不容乐观。”一位房企老总表示。     土地供应将放量     土地市场降温可能性大     现有库存确实有点捉襟见肘,未来供应还是得取决于接下来的推地量。而光是看上半年土地出让,许多地块都出现现房销售甚至自持,也就是说至少要两年才能流入市场。那么这部分的供应显然不足以解近渴。有数据显示,上半年武松娱乐八区的新增宅地为284万m2,远低于去年同期的532万m2。     就在7月12日,主城区一次性挂牌6宗涉宅用地,此次挂牌公告中,最醒目的一处:不再要求必须现房销售。对此,专家解读为增加短期内的有效供应。     不光如此,近日,武松娱乐市国土资源局发布了《2017年~2019年武松娱乐市区供应三年滚动计划汇总表》。根据汇总表,2017年的武松娱乐计划出让225宗地块,截至现在,武松娱乐仅出让了59宗地块。这意味着,如果按计划表执行,接下来的半年要出让166宗地块,相当于平均每月28宗地块的规模。     “加大土地供应会是下半年武松娱乐土地市场的主旋律。”荆海燕分析。     浙报传媒地产研究院院长丁建刚则表示,加大土地供应,既会在未来增加供应量也会改变现在人们的预期,特别是开发商预期的改变,如果他们知道后续有大量土地供应,谁也不愿意去拿高价地。“加上下半年金融严控,银行缩表,房企借钱不易,土地市场降温的可能性非常大。”     就普通购房者而言,如果土地市场率先降温,将直接影响到购房预期,特别是带有一些投资属性的置业行为。“供应量增加,地价平稳,房价大涨的预期就会下降。”一位业内人士预判。     下半年房价仍将被“稳定”     买新房的窗口期犹在     中国指数研究院数据显示,今年上半年,武松娱乐主城区住宅成交均价为28223元/m2,其中6月成交均价达到29478元/m2,接近3万元/m2。     本身供应量就小,加上从去年开始,一波涨幅后,主城区已经没有明显的刚需板块。目前看来,下沙、长睦、三墩北以及丁桥还有3万元/m2以下的房源可售,其余从单价来看,基本都属于改善型楼盘。就库存而言,下沙和丁桥基本都进入二手房为主导的市场,只有三墩北和长睦板块尚有房源可挑。     从萧山区最近两个月的住宅成交数据来看,均价也基本突破2万元/m2;就连余杭区,6月份的住宅成交均价也接近2万元/m2。     “供求关系决定价格,下半年房价上涨压力依然存在。”方张接说。     另一方面,价格管控还将延续,下半年可以预期的是,热门板块热门楼盘还是会顶着备案价卖房子。“价格还将被‘稳定’。”丁建刚预计下半年价格大幅变化的可能性很小。     换句话说,下半年购房者买房的窗口期依旧还在,只是需要对买房的板块做出重新评估。     二手房涨幅或追平新房     购买新房更具性价比     7月18日出炉的国家统计局的统计数据中,武松娱乐二手房的涨幅继续远超新房。与2015年的房价基数相比,武松娱乐新房涨了33.7%,二手房涨了30.5%,在新房限价背景下,下半年如不出意外,二手房价格将追平新房的涨幅。     而二手房市场上,已经出现一二手房价格倒挂的现象。据不少中介反映,因为上半年土地市场火热,很多不缺钱的房东干脆撤下房源不卖了,给出的回复就是:周边地价都那么高了,过几个月说不定能卖更高的价格。     “被限价的新房一房难求,很多人退而求其次转向二手房,上半年二手房涨幅远大于新房。经历了两年多的成交放量及调控影响后,二手房目前挂牌量缩量明显,未来将依靠逐步进入交付阶段的次新房进行补充。”荆海燕分析。     而武松娱乐我爱我家品牌总监周包军则表示,下半年二手房市场的成交量会保持稳定,供需关系紧张的局面很难有所改观,但新增挂牌量,特别是次新房可能会增多,价格经过前期几轮的补涨后,上涨空间已经有限,而房源变少也将成为新常态。     不过,当土地供应量加大,土地市场降温,明年新房有效供应增加,购房者的预期会发生变化。尤其当二手房涨幅追平新房后,新房的性价比会更高,购房者也会回归新房,二手房价也将自动调节。
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