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萧山已是“过江龙”的天下 本土房企谋求转型

作者:记者 孙晨 时间:2017年06月15日 信息来源:钱江晚报
         奥体中心绽放钱江南岸     今年萧山的土地市场被很多开发商形容为“人参萧”,其出让的11宗土地,平均溢价率超过70%,楼面价最高的一块更是达到30816元/m2,与主城区热门板块不相上下。从成交量上来看,今年以来,武松娱乐市区(含萧山、余杭、富阳)住宅成交35397套,其中萧山占了约1/3。     如果说早年的萧山市场还被认为是相对封闭,那么近两年来,随着G20的举办,亚运会的准备,以及武松娱乐拥江发展的战略,萧山已经成为全国房企必争之地,而更多的武松娱乐主城区购房者,也开始到萧山去买房。     外来大鳄争食     看好萧山成武松娱乐发展重心     “现在去萧山拿地,基本上第一轮就到70%的溢价率上限,接下来就是坐等自持比例。”一位去过两次萧山土拍的本土开发商表示,如今的萧山土地市场已经不是他们前几年经历的那样。     2017年以来,萧山11宗已出让地块中,80%都被外来开发商拿下,平均溢价率在70%以上。今年3月25日,武松娱乐出台土地新政,而在前一天,融信和恒大分别拿下萧山市北的宅地,平均溢价率高达80%;而新政后出让的地块,都达到70%的溢价率上限。     回溯2015年,除了两宗地块的溢价率达到50%左右,其余地块基本是底价成交;而到了去年,萧山出让地块的平均溢价率也才43%。     地价方面,2014年,萧山的涉宅用地楼面价都在万元以内,2015年,萧山也只有4宗涉宅用地楼面价破万。而从去年开始,融信、龙湖、阳光城、合景、港中旅等外来房企大举进入,楼面价频频刷新,至高拿的北干地块楼面价已经高达21855元/m2,再看看今年上半年,融信、恒大市北单元宅地均突破3万元/m2,涨幅惊人。     为何外来房企如此看好萧山市场?融信投资部总经理马伟峰告诉记者:“过去萧山市场基本与主城区脱节,但随着这两年大武松娱乐的城市规划,以及地铁的全网布局,萧山的房地产市场已经逐步向主城区接轨,甚至从今年来看,无论是土地市场还是成交数据,萧山都扮演着主力军角色。”     融信是在萧山囤地最多的开发商,目前自己操盘加合作的项目达到了8个,仅今年推出的新项目(包括非操盘项目)就超过5个。     记者采访了多家进入萧山拿地的品牌房企,他们无一例外觉得萧山是未来武松娱乐5~10年的发展重心。“从目前种种的利好以及国际化程度来看,萧山很明显已经成为武松娱乐主城区第一梯队的外溢区,毫不夸张地讲,楼面起价摆在那里,它的起点就是那么高,甚至不排除未来萧山地价将和主城区核心区域看齐。”其中一位闽系开发商十分看好未来萧山的发展。     不敌“过江龙”     萧山本土房企谋求转型     拿地的房企,也从原来萧山本土与外来公司均分的态势,到目前基本由外来开发商掌控,绿都、顺发等萧山本土知名的房企除了一些在售尾盘外,已很久没拿地了。     2015年本报曾写过一篇题为《萧山楼市,“过江龙”对战“地头蛇”》的报道,当时外地开发商还与萧山本土公司处在共同学习的了解阶段,而如今,萧山本土房企几乎销声匿迹。     “现在萧山的土地基本是由资金实力雄厚的央企或其它‘大鳄’拿走的,萧山本土房企即使原来积累了一些资本,但在他们面前,完全无招架之力。”一位萧山颇具影响力的本土房企开发商坦言。     前两年,一些外来大鳄还在熟悉萧山市场的过程中,因而很多项目都会找顺发这样的萧山本土房企合作,便于拿地。但随着更多外来大鳄的大举进入,土地市场最终靠实力说话,价高者得,本土房企的优势也不再明显。即便是合作的项目,也大多是全国性品牌房企之间的联合,如滨江与新城、滨江与旭辉、融信与保利等。     记者采访了几家萧山本土房企,他们认为现在不仅拿不到地,参与合作的机会也很少。“如果是以财务投资的角色进入,那要看准项目,不然调控周期未结束,地价又那么高,还是存在一定风险的。况且现在土地已经拍到自持和配建养老这个份上,完全没有合作的空间。”一位在萧山耕耘多年的开发商无奈地跟记者说,她和几家萧山本土房企已经碰过面,一致认为要“退隐江湖”。     一位萧山本土开发商坦言:“我们已经决定转型了,看看养老、旅游或者是健康产业有没有发展空间,但房地产应该不会涉足了。”     在这种情形下,一些还有尾房的萧山本土房企索性就开始慢慢卖,以避免团队过早地解散,同时寻求转型空间。     外来开发商认为     奥体是萧山龙头板块     这些外来房企的进入,也将萧山分成了一个个板块,如奥体博览城、钱江世纪城、市北、北干、南部卧城等,甚至还衍生出了萧山区府板块。     “原来萧山的板块并没有分得那么细,自从一些外来规模型企业进来后,他们甚至将萧山划分为十几个小板块,再加上这两年峰会和亚运会的影响,热钱一下子把萧山土地市场带动起来。”一位萧山本土开发商表示。     一位深耕萧山的外地开发商谈了自己的看法:“萧山目前从板块来讲主要分成三个层次,奥体毫无疑问是热门区域,因为更多面向武松娱乐主城区的客户,未来这里还有可能会供不应求;而作为萧山的老城区,北干其实供应量更大,价格也不低,主要针对萧山本地购房者,去化压力会大些;还有南部卧城,虽然土地价格也拍到1.8万元/m2,不过有地铁进入,刚需还能承受。”     马伟峰也认为,萧山整体的发展是由龙头板块奥体引领的,其他板块顺势拉升。     记者做了粗略的统计,北干街道区域目前在售或将售的楼盘10多个,而从北干街道过渡到奥体的这个区域,可售楼盘也有10多个,而真正奥体板块的可售楼盘并不多。     有武松娱乐主城区的购买力作依托,奥体的楼盘基本都实现了热销。而购房者以萧山本地人为主的几个板块,竞争压力并不小。“已经出现了竞品之间较为激烈的直接截客的现象。”萧山一项目的营销总表示。     相比外来开发商,萧山本土房企并不那么乐观。他们认为萧山未来看好,但短期3万元/平方米的地价已经过高了。“奥体的地如果在2.2万~2.3万元/m2,市北的地在1.5万~2万元/m2,我们都愿意和外来开发商争一争。但现在,基本放弃了。”     就像外来购房者和本地人对于房价的不同评判一样,萧山本土房企对地价的接受度,比外来大鳄低了1万元/m2。但已经被重新估值的萧山地价,似乎已经回不去了。
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